Картина маслом: премиальная недвижимость Москвы переходит на рубли

Картина маслом: премиальная недвижимость Москвы переходит на рубли

Недвижимость во Франции

Почти четверть века потребовалось России, чтобы после легализации частной внешнеэкономической деятельности изгнать доллар из внутреннего торгового оборота и почти полностью перейти на расчеты в рублях на отечественном рынке. К концу этого года должен пасть последний бастион оплота американской валюты в России – рынок премиальной столичной недвижимости.

Доля рублевого предложения на премиальном рынке выросла в два раза с января 2014 года (23% от общего объема предложения) по январь 2015 года (46%), отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank. В декабре 2014 года 96% сделок на первичном рынке прошло с объектами, застройщики которых номинировали цены в рублях. На фоне колебаний курса рубля, а также нестабильной экономической обстановки в декабре 2014 года на первичном рынке элитной недвижимости Москвы было продано 77 квартир, что более чем в два раза превышает средний показатель ежемесячных продаж в 2014 году (35 квартир в месяц).


Вспомнить все
Начиная с середины 1990-х гг. постепенно выходили из зоны расчетов в долларах рынки продуктов сначала питания и напитков, одежды и обуви, затем бытовой и компьютерной техники, потом автомобилей…

Рынок недвижимости Московского региона изначально складывался как валютный, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Причина проста – значительную долю рынка «свободных» квартир на продажу формировала волна эмиграции, набравшая обороты именно в конце 1980-х – 1990-х гг. Конечно, отъезжающим нужны были капиталы в СКВ для устройства на новом месте. И многие поторопившиеся эмигранты, продавшие тогда квартиры в Москве за смешные по нынешним временам суммы в $5000 — 10 000, кусали локти в 2005-2007 гг. Всего через 10 лет после отъезда они выручили бы такие суммы не за квартиру, а за каждый ее квадратный метр…

Читайте также  Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2009 года

Но с тех пор все серьезные исследования, отражающие картину тенденций и прогнозов, базировались на расчетах стоимости квартир и даже дач в долларах. Постепенно жизнь брала свое. Сначала девелоперы экономкласса, затем более дорогих объектов начали устанавливать цены в рублях. К этому их подталкивали и запретительные меры со стороны государства, и общие тенденции маркетинга.


Запредельный скачок
В конце 2014 г. в условиях роста курса доллара США рублевая цена в проектах с валютными прайс-листами выросла почти вдвое, что отпугивало потенциальных покупателей, имевших накопления в рублях. 2% продаж, пришедшиеся на долларовые сделки, были сосредоточены на эксклюзивных предложениях, расположенных в клубных домах, и прошли с участием иностранных граждан.

Согласно прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2015 года рынок элитных новостроек столицы станет полностью рублевым. Исключение составят отдельные предложения, которые сохранят долларовое ценообразование.

«Скорее всего, возврата к долларовому номинированию цен на элитную недвижимость в ближайшие 3-5 лет не произойдет, – считает Андрей Соловьев, директор департамента элитной жилой недвижимости, Knight Frank. – В 2015 году мы ожидаем, что темпы продаж элитных новостроек снизятся на 30% по сравнению с прошлым годом. Покупательский спрос сосредоточится в ценовом сегменте до $1,5 — 2 млн. В элитный сегмент придут покупатели из бизнес-класса, имевшие валютные накопления, в такой ситуации они смогут позволить себе недвижимость более высокого класса. Также мы не исключаем, что примерно на треть сократятся темпы вывода новых объектов на рынок, что в конце 2015 года может привести к вымыванию предложения и активизации спроса на этом фоне».

Распределение продаж в ноябре и декабре 2014 г. по проектам в зависимости от ценообразования

Источник: Knight Frank Research, 2015

Читайте также  Обзор рынка недвижимости по итогам октября 2013 года


Первые результаты – 2015
По данным IntermarkSavills, в феврале 2015 года цены около 75% всех лотов на рынке премиальных новостроек зафиксированы в рублях, тогда как год назад это соотношение было 55% на 45%. Ряд застройщиков перешел на рублевое ценообразование через фиксацию курса, что можно рассматривать как своеобразный дисконт для покупателей: в октябре с $1 млн экономия могла доходить до 6-7 млн руб.

По данным застройщиков, в перспективе ближайшего полугодия рост рублевых цен запланирован не менее чем для трети предложений – для проектов, которые изначально продавали в рублях, он будет носить плановый характер, а для новостроек, которые ранее фиксировали курс, это будет планомерное повышение ранее установленной рублевой планки.


Риски недостроя и качества
Даже на премиальном рынке не обходится без оценки рисков, отмечают в www.irn.ru. Сейчас риски заморозки проектов минимальны: из 43 проектов, которые представлены на первичном рынке жилой недвижимости премиум-класса, 27 уже сданы ГК, еще восемь планируют вводить в эксплуатацию в 2015 году, остальные позже.

Все основные инвестиции на рынке были произведены застройщиками на более ранних этапах строительства (закупка материалов, инженерии и т.д.). Фактически только для восьми проектов в этом году остаются обязательства по финальной оплате генеральным и субподрядчикам за завершение внутренних отделочных работ. Для таких проектов снижение цен застройщиками не планируется. Таким образом, почти две трети рынка находятся в зоне минимального риска с точки зрения незавершения строительства, отмечают в IntermarkSavills.

«В феврале 2015 года мы уже подняли цены на ряд наших строящихся объектов, и в дальнейшем планируем повышение по остальным – как в связи с ростом их строительной готовности, так и под влиянием ряда факторов общеэкономического характера, – говорит Ирина Прачёва, заместитель генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест». – В целом по рынку мы ожидаем роста рублевых цен на недвижимость. Ответственные девелоперы будут стремиться сохранить качество своих проектов, а с учетом общего подорожания материалов и оборудования сделать это без ценовой коррекции будет затруднительно».

Читайте также  Обзор московского рынка недвижимости по итогам октября 2009 года


Экономика или престиж
Медленно, но верно государство добивается своих целей. Постепенное полное избавление экономики от внутренних расчетов в валюте – это этап, без которого, в общем, реальной стабилизации рубля не дождаться. Конечно, в премиальных секторах недвижимости, некоторых услуг валюта еще долго будет в ходу. Но скорее это будет как гинея в Великобритании. Почти два века после того, как ее перестали чеканить, в ней все равно исчисляли стоимость поместий, скаковых лошадей, драгоценностей… Вроде какая разница: 20 шиллингов в фунте или 21 шиллинг в гинее (в разное время 22 или 23). Неудобно, зато престижно.

А лучше возродить российский (или хотя бы советский) золотой червонец.

Закрыть меню