Недвижимость Москвы: опять высотные здания

Недвижимость Москвы: опять высотные здания

Недвижимость во Франции

Столица России обзавелась «Меркурием» – самым высоким зданием в Европе, высотой более 338 м, в «Москва-Сити». Недавно построенный лондонский The Shard продержался в статусе рекордсмена всего два месяца. На общем политико-экономическом фоне – ограничения по высотности городской застройки, запреты на строительство в центре Москвы – такая новость казалась бы казусом, наследием времен гигантомании Юрия Лужкова. Однако, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», будущее высотных зданий в России еще впереди. И тому – серьезные подтверждения.

На этой неделе стал известен победитель незаметного тендера, объявленного в конце сентября департаментом градостроительной политики Москвы. А городской заказ – ни много ни мало – определял того, кто разработает национальный стандарт безопасности для высотных зданий. Подчеркнем: национальный стандарт. То есть московское правительство за счет своего бюджета готово финансировать разработки федерального уровня. Почему бы? Потому что стало ясно: строительство любых современных зданий невозможно без новых технологий, которые в первую очередь необходимо апробировать на высотных домах (подробнее о конкурсе для соискателей и выводах комиссии – в статье «Высокие стандарты» безоп асности недвижимости Москвы распространятся н а Россию»).

Потому что в высотках сразу на первом плане проявляются вопросы безопасности людей. Проживающих, работающих, гостящих.

Подумайте: у какой пожарной машины есть шланг, чтобы струя воды достала до горящего 33-го этажа, или выдвижная лестница – эвакуировать оттуда людей?

Москва и Россия в целом (а иначе зачем национальный стандарт?) встали на путь понимания того, что высотные здания – не прихоть зажравшегося девелопера, которому только и надо, что имя свое увековечить. Высотные здания – требование времени, и наконец государство отреагировало на него. До сих пор все высотки строились в обход всех норм – и не потому что нормы плохи. Просто норм не существовало.


Лирическое отступление
Существующие до сих пор СНиПы разрабатывались в середине XX века в Советском Союзе. Тогда же разрабатывались и правила содержания заключенных в тюрьмах. До сих пор правозащитники не могут добиться, чтобы в перечень разрешенных предметов вошли такие современные средства гигиены, как ушные палочки или зубная нить. Но разве это повод, чтобы жить в домах, построенных по правилам тех времен? Даже норматив, согласно которому дверь в квартиру должна открываться внутрь, а не наружу (чтобы легче было выбить при аресте), никто вроде до сих пор не отменял (см. «Недвижимость, ЖКХ, строительство – нужен комплексный подход»).

Читайте также:  Обзор московского рынка недвижимости по итогам мая 2009 года

Для строительства сталинских высоток никаких специальных норм и правил разработано не было. Было дано задание: перегнать американцев. За образец брались американские аналоги. Конечно, советская разведка поработала над добычей технологий. Но до начала строительства высотных зданий в Москве отсутствовала практика возведения сооружений выше 10 этажей. Приходилось строить и проектировать параллельно. Нужно было учитывать сложную геологию московских грунтов. И при всей схожести московских высоток с американскими небоскребами они значительно ниже прототипов.

Все «семь сестер» были заложены в один день, 7 сентября 1947 г. – в день восьмисотлетия Москвы: здание МГУ на Воробьевых горах (310 м, имеет сходство с фасадом правительственного здания в Манхэттене (Manhattan Municipal Building)); гостиница «Украина» (200 м); жилой дом на Кудринской площади (156 м, напоминает кливлендский небоскреб «Терминал Тауэр» (Terminal Tower)); жилой дом на Котельнической набережной (176 м); административно-жилое здание на площади Красных Ворот (138 м); здание Министерства иностранных дел (172 м, есть сходство с Вулворт-билдинг в Манхэттене (Woolworth Building) и гостиница «Ленинградская» (136 м, аналог здания суда в Манхэттене (Manhattan United States Courthouse).

«Восьмой зуб Сталина», как поначалу иронически называли многократно переносившийся проект жилого дома, который в конце концов был построен на Давыдковской улице, был первым опытом высотного строительства в Москве. Выкупившая проект и построившая в результате здание «Эдельвейс» компания «Конти» делала все, чтобы, с одной стороны, соблюдать СНиПы, а с другой – соответствовать требованиям современного покупателя и обеспечивать его безопасность.

Простой вопрос: какова скорость ветра на высоте хотя бы 100 м над землей? Любой альпинист ответит: кошмарная. Так как же проектировать окна, чтобы первый порыв их не вырвал с корнем? Как подавать воду на 33-й этаж? Да еще так, чтобы проектировочные решения отвечали СНиПам? Архитекторы, инженеры нашли ответы на все эти вопросы. А фундамент здания был обеспечен многократной прочностью. По секрету: там заложено столько стали, что из нее можно было сделать танки, которые в походном строю замкнули бы МКАД (а это 101 км) по всему диаметру.

Читайте также:  Обзор московского рынка недвижимости по итогам августа 2008 года


Нормы нужны, если нужны здания
Перспективы новых московских высоток туманны и неоднозначны. Однако, несмотря на запрещающие заявления мэра Сергея Собянина, новый главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов заявил во время недавней встречи с журналистами, что перспективы высоток в Москве сохраняются. «Я ничего не имею против высотных зданий. Обычно это знаковые проекты, очень красивые, они имеют право на существование», – сказал он.

Правда, рыночные перспективы неоднозначны. По данным Capital Group, апартаменты в ее проекте «ОКО» идут почти нарасхват. В «Меркурии» предусмотрено 22 360 кв. м апартаментов. Однако, по мнению Knight Frank, в Москве уже есть прецеденты выброса на рынок крупных объемов квартир и апартаментов от банков, которые осуществляли проектное финансирование, а потом оказались сами в ситуации продавцов непрофильных активов. По мнению специалистов компании, позиция банков сейчас довольно жесткая в плане подобных проектов, что ощутимо затрудняет развитие высотного строительства.

В большинстве случаев отсутствие необходимой инфраструктуры и возможностей для организации транспортной логистики, обусловленной существующей архитектурой города и ограниченной пропускной способностью дорог, делают высотки не столь привлекательными для девелоперов, указывают в Knight Frank. В пределах ТТК существует ограничение на этажность зданий. В ближайшее время всплеска спроса на жилье в высотных зданиях на московском рынке не ожидается, считают в фирме.

Но Москва не ограничивается пределами ТТК. Многие проекты еще до всех политических пертурбаций уже давно прошли все согласования. Замкадье – район создания новых деловых центров, куда потянется бизнес, а именно на необходимости этого настаивают все руководители хоть Москвы, хоть Подмосковья. Эти центры притяжения рабочей силы необходимы для разгрузки транспортных магистралей, только расширением трасс задачу не решить.

Читайте также:  Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2010 года


Опять угадал
По данным СМИ, Crocus Group Араса Агаларова приступила к реализации проекта по строительству многофункционального комплекса, включающего 14 небоскребов общей площадью около 1 млн кв. м, на 66-м километре МКАД рядом с Crocus City. В первую очередь строительства войдут 51-этажная офисная башня площадью 137 000 кв. м, жилой апартаментный комплекс площадью 50 000 кв. м, а также отель Holiday Inn на 1000 номеров площадью 81 000 кв. м. Планируемый объем инвестиций – $3 млрд.

Строительство проекта должно было начаться еще в 2010 г., но из-за стройки к АТЭС-2012 (за нее отвечала группа Агаларова) его было решено перенести. Прокладка инженерных коммуникаций и подготовка площадки стартовала летом. Завершить проект планируется в 2015 г. В ответ на сомнения по поводу востребованности столь большого количества офисов на МКАДе Агаларов заявил, что компания планирует строить один небоскреб за другим с учетом рыночного спроса.

Как известно, один из самых первых по-настоящему элитных домов в Москве построил именно Арас Агаларов. Он так и называется: «Агаларов-Хаус». Но где – на Красной Пресне, которая в выкладках всех тогдашних аналитиков никак не могла идти в расчет по сравнению с Остоженкой или хотя бы Патриаршими прудами. «Ну, угадал он это место, угадал», – удивлялся один из тогдашних уважаемых экспертов.

Казино в Москве запрещены, однако рулетка бизнеса продолжает крутиться. Власти Москвы и Подмосковья объявили, что чаще выигрыш будет на красное – чтобы социальные задачи решались. И на черное – чтобы транспортная нагрузка снизилась. Давайте погадаем: стоит ли подставить свои фишки к ставке Агаларова?