Обзор московского рынка недвижимости по итогам октября 2007 года

Обзор московского рынка недвижимости по итогам октября 2007 года

Недвижимость во Франции

Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)

Окт 07 Сен 07
Индекс стоимости жилья, Р/м2 102 488 -0,5%
Индекс стоимости жилья, $/м2 4 116 +1,3%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 897 -1,1%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)

Окт 07 Сен 07
Индекс ценового ожидания

Индекс ожидания — это текущий тренд изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Подробнее »

Темп изменения цен на жилье

-0,5 %/мес. +0,3%
Индекс доходности жилья

Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Подробнее »

Сравнение жилья с банковским депозитом

-0,5 б.деп. -0,1 б.д.

Ситуация на рынке недвижимости Москвы с каждым месяцем становится все более запутанной и противоречивой. Так в периоды ажиотажного роста цен или ценовой коррекции очевиден, по крайней мере, основной тренд рынка и можно дискутировать о деталях и прогнозах. С начала же осени этого года оказался повисшим в воздухе основной вопрос рынка – начался ли все-таки новый реальный рост цен на квартиры или же на самом деле продолжается их завуалированное снижение. Примечательно, что закончившийся октябрь так и не принес однозначного ответа на этот вопрос.

Статистические данные в нынешних условиях оказываются довольно неоднозначными и требуют осторожной интерпретации. Так в последнее время почти все аналитики и обозреватели рынка недвижимости отмечают рост ценовых показателей. Например, по данным аналитического центра www.irn.ru, среднее значение индекса стоимости жилья в октябре превысило аналогичный сентябрьский показатель на 1,3% и составило 4.116 единиц. По сути, это изменение уровня цен на жилье в столице с середины сентября по середину октября. Если же смотреть по более оперативным еженедельным индексам, то рост с конца сентября по конец октября составил около 2%.

Но с другой стороны, в октябре продолжилось ослабление доллара, с которым тесно связан столичный рынок недвижимости. Например, по статистике сервиса « Оценка квартир» в режиме онлайн, который работает в рамках портала www.irn.ru и оценивает ежедневно около 1.000 квартир, более 80% посетителей предпочитают получать стоимость своей квартиры именно в долларах. Примечательно, что с начала сентября доллар упал примерно на 1 рубль, т.е. потерял около 4%. Поэтому рост цен осенью на уровне 2% в месяц оказывается ни чем иным, как всего лишь компенсацией ослабления доллара повышением долларовых цен на московскую недвижимость.

Это обстоятельство легко проследить с помощью рублевого индекса стоимости жилья – так называемого курса квадратного метра, который еженедельно публикует журнал о недвижимости Metrinfo.ru. Со второй половины лета этого года рублевая динамика цен на недвижимость не обнаруживает вообще никакого роста, а отражает скорее колебательный режим поведения цен в коридоре 102 – 104 тысячи рублей за метр. Причем некоторые люди могут усмотреть в такой динамике стоимости жилья даже продолжение снижения цен, пусть и происходящего заметно меньшими темпами, нежели в первой половине 2007 года.

Цены на квартиры по типам домов

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Окт 07 Сен 07
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3 705 +1,3%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 3 788 +0,8%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 4 048 -0,3%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 062 +1,7%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 4 879 +1,0%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 4 596 +1,2%
Все панельные и блочные дома 3 847 +0,5%
Все монолитные и кирпичные дома 4 512 +1,3%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Окт 07 Сен 07
Однокомнатные квартиры 4 068 +2,1%
Двухкомнатные квартиры 4 164 +1,1%
Трехкомнатные квартиры 4 138 +1,5%
Многокомнатные квартиры 4 353 -1,2%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Окт 07 Сен 07
Центральный округ 6 452 +2,1%
Северный округ 4 140 +1,2%
Северо-Восточный округ 3 886 +1,9%
Восточный округ 3 859 +2,4%
Юго-Восточный округ 3 507 +0,4%
Южный округ 3 724 +1,7%
Юго-Западный округ 4 772 +0,2%
Западный округ 4 468 +0,5%
Северо-Западный округ 4 050 -0,3%
Все районы за МКАД 3 355 -0,3%

 

«Дорогое» и «дешёвое» жильё
(www.irn.ru)
РУБ
 USD 
EUR

Окт 07 Сен 07
Индекс стоимости «дорогого» жилья
20% самых дорогих квартир
6 077 +2,0%
Индекс стоимости «дешевого» жилья
20% самых дешевых квартир
3 164 +0,2%
Индекс расслоения
Отношение стоимости «дорогого» к «дешевому»
1,92 +1,8%

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило,
    в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
    Подробнее об индексах >>

Противоречивая статистическая картина складывается и в отношении динамики цен на разные классы жилья, округа и районы Москвы. Так, в периоды заметного роста цен в 2003 – начале 2004 года и во второй половине 2005 – 2006 годах в той или иной степени дорожало все. Сейчас же, несмотря на заметный рост среднего ценового показателя по Москве, осталось немало районов и типов квартир, стоимость жилья в которых имеет отрицательную динамику или постепенно «плавает» вверх-вниз. Нынешний рынок не проявляет единого ценового тренда, а напротив оказывается очень разрозненным и противоречивым. А это скорее признак искусственного повышения ценовых показателей в отдельных сегментах квартир, что и приводит к сильно фрагментированной общей ценовой картине.

По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, сейчас есть как минимум два сегмента, в которых цены на квартиры действительно заметно подросли. Во-первых, это самые дешевые однокомнатные квартиры (до 150.000$ в пределах МКАД), которые с оживлением покупательской активности и активизацией отложенного спроса в сентябре просто ушли с рынка, а оставшиеся по более высоким ценам аналоги создают впечатление заметного повышения стоимости. Во-вторых – это элитное жилье и дома бизнес-класса, которые продолжают постепенно дорожать несмотря ни на что.

Но с другой стороны, этой осенью на рынке появилось и немало неадекватных предложений по явно завышенным ценам, возможно даже в большем количестве, чем в конце ажиотажного роста цен на рубеже 2006-2007 годов. Очевидно, что сейчас многие продавцы ожидают очередного витка роста цен и нередко они уже заложили в стоимость предложений свои ценовые ожидания. При этом они вряд ли считают нужным замечать, что покупатели, похоже, уже не могут или не хотят покупать московскую недвижимость по таким ценам. В результате на рынке складывается как психологический, так и финансовый разрыв между виденьем рынка, ожиданиями и возможностями продавцов и покупателей. В чью пользу разрешится это противостояние пока судить сложно, но не исключено, что наиболее интересные перемены на столичном рынке недвижимости еще впереди.

Читайте также  Обзор московского рынка недвижимости по итогам первого полугодия 2007 года
Закрыть меню