Обзор московского рынка недвижимости по итогам первого полугодия 2007 года

Обзор московского рынка недвижимости по итогам первого полугодия 2007 года

Недвижимость во Франции

Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)

Июн 07 Май 07 Дек 06
Индекс стоимости жилья, Р/м2 106 183 -0,6% -3,7%
Индекс стоимости жилья, $/м2 4 095 -1,0% -2,3%
Индекс стоимости жилья, €/м2 3 052 -0,3% -3,8%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)

Июн 07 Май 07
Индекс ценового ожидания

Индекс ожидания — это текущий тренд изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Подробнее »

Темп изменения цен на жилье

-1,0 %/мес. +0,3%
Индекс доходности жилья

Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Подробнее »

Сравнение жилья с банковским депозитом

0,8 б.деп. -0,6 б.д.

Итоги первого полугодия на московском рынке недвижимости оставляют двоякое чувство. С одной стороны, все 6 месяцев рынок находился в состоянии стагнации, которая началась еще с конца прошлого года, все это время доминировал отрицательный ценовой тренд. С другой стороны, несмотря на астрономическую стоимость столичного жилья, и неоднократные разговоры и доводы о неизбежном падении цен, величина текущего снижения несколько смущает – в среднем всего несколько процентов за полгода. Так случится ли, наконец, настоящее падение цен на недвижимость или уже нет – этот вопрос по-прежнему остается самым актуальным как для покупателей и продавцов квартир, так и для всех профессиональных участников рынка недвижимости.

Формальная статистика действительно отражает очень незначительное падение показателей. Так индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, снизился по сравнению с концом 2006 года примерно на 3%. Гораздо заметнее коррекция цен за этот период по отдельным типам жилья и районам – до 5% — 8%. Как правило, это низкокачественное жилье в малопрестижных районах города, неадекватно переоцененное во время ажиотажа 2006 года. Еще существеннее оказывается величина так называемой скрытой коррекции – вернувшиеся на рынок скидки и торг под конкретного покупателя. Это может добавить дополнительные 5%-10% к снижению цены. В итоге коррекция стоимости по отдельным домам и квартирам может доходить до 10%-15% и даже до 20%, но это имеет отношение только к части рынка.

Одним из наиболее примечательных результатов первого полугодия оказывается разнонаправленность ценовых трендов в разных сегментах жилья. По данным аналитического центра www.irn.ru, при общей коррекции рынка вниз примерно в пятой части районов отмечается, напротив, рост цен, причем зачастую немалый – порядка 10% за последние 6 месяцев. Почти все эти районы относятся к центральному округу, в котором представлено по большей части дорогое качественное жилье.

Данное обстоятельство не является чем-то новым или необычным. О разнонаправленности ценовых трендов дорогого и типового жилья специалисты www.irn.ru отмечали еще в период прошлой стагнации 2004 года. Только на этот раз из-за более масштабного ценового скачка в 2006 году дифференциация рынка оказывается еще более заметной. Дорогой и более инертный сегмент жилья, отстававший по темпам роста в период ажиотажа, нагоняет свое сейчас и продолжает расти в цене примерно по 1% месяц, несмотря на общую стагнацию рынка. При этом забежавший вперед сегмент типового и зачастую низкокачественного жилья оказывается вынужденным испытать коррекцию вниз примерно в тех же масштабах (а по отдельным объектам и квартирам даже более). Подобное поведение рынка хорошо отражается приведенными ниже индексами стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья, а также их отношением – индексом расслоения рынка недвижимости.

Цены на квартиры по типам домов

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Июн 07 Дек 06
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3 702 -4,8%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 3 786 -4,4%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 4 094 -2,2%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 034 -2,4%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 4 884 +0,8%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 4 604 -0,4%
Все панельные и блочные дома 3 861 -3,8%
Все монолитные и кирпичные дома 4 507 -0,6%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Июн 07 Дек 06
Однокомнатные квартиры 3 996 -4,5%
Двухкомнатные квартиры 4 126 -2,6%
Трехкомнатные квартиры 4 104 -0,1%
Многокомнатные квартиры 4 518 +1,5%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Июн 07 Дек 06
Центральный округ 6 188 +6,4%
Северный округ 4 089 -2,7%
Северо-Восточный округ 3 856 -3,5%
Восточный округ 3 787 -3,3%
Юго-Восточный округ 3 538 -3,3%
Южный округ 3 707 -3,8%
Юго-Западный округ 4 846 +0,7%
Западный округ 4 511 -0,9%
Северо-Западный округ 4 091 -3,0%
Все районы за МКАД 3 457 -3,9%

 

«Дорогое» и «дешёвое» жильё
(www.irn.ru)
РУБ
 USD 
EUR

Июн 07 Дек 06
Индекс стоимости «дорогого» жилья
20% самых дорогих квартир
5 900 +3,2%
Индекс стоимости «дешевого» жилья
20% самых дешевых квартир
3 228 -3,6%
Индекс расслоения
Отношение стоимости «дорогого» к «дешевому»
1,83 +7,1%

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило,
    в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
    Подробнее об индексах >>

Незначительная (в среднем по рынку) величина коррекции цен на жилье за прошедшие полгода заставляет задуматься еще над одним вопросом: – а может ли недвижимость просесть еще больше? Примечательно, что времени для начала более масштабного снижения цен (например, на 30%-40%, причем на все типы жилья) было предостаточно – замедление ажиотажного роста цен на квартиры началось уже с прошлого лета, а стагнация – с конца ноября-декабря прошлого года, то есть уже 7-8 месяцев назад. Для сравнения – после кризиса 1998 года заметное снижение цен на недвижимость наметилось уже через несколько месяцев.

Нынешний сценарий развития рынка напоминает скорее стагнацию 2004 года. И хотя в нынешних условиях из-за более высоких цен на жилье продолжительность стагнации может оказаться несколько больше, а ценовая коррекция – значительнее (как было отмечено выше, по отдельным квартирам и домам ее величина составляет 10%-15%), обвал цен на недвижимость с каждым месяцем становится все менее вероятным. Сейчас на рынке происходит накопление отложенного спроса – людей, ожидающих большего снижения цен, однако подробный процесс ожидания не может продолжаться вечно.

В 2004 году рынок выжидал примерно 8-9 месяцев. По мнению сотрудников www.irn.ru, в условиях относительно стабильной экономической и политической обстановки подобные параметры определяются даже не макроэкономическими факторами, а скорее психологическими причинами и особенностями потребительского поведения. А значит, в нынешних условиях период накопления отложенного спроса и время выжидания должно оказаться примерно таким же, как в прежнем случае, возможно немного больше. Другими словами, наиболее вероятное время перехода потенциальных покупателей от выжидательной позиции к более активным действиям должно прийтись на конец лета – начало осени, что в свою очередь, усилится сезонным фактором повышения деловой активности в это время.

Окончание стагнации не означает начала нового ценового роста. Скорее речь идет о повышении активности рынка, увеличении количества контактов и сделок. При этом, по мнению www.irn.ru, текущий уровень цен будет сохраняться как минимум до конца этого года, а также в следующем году. Возобновление роста цен в среднесрочной перспективе если и возможно, то вряд ли он будет выше, чем уровень «нормального» роста стоимости недвижимости порядка 1% — 1,5% в месяц.

Читайте также  Обзор московского рынка недвижимости по итогам октября 2007 года
Закрыть меню