Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2012 года

Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2012 года

Недвижимость во Франции

Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)

Ноя 12 Окт 12
Индекс стоимости жилья, Р/м2 163 814 +2,1%
Индекс стоимости жилья, $/м2 5 217 +1,2%
Индекс стоимости жилья, €/м2 4 066 +2,2%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)

Ноя 12 Окт 12
Индекс ценового ожидания

Индекс ожидания — это текущий тренд изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Подробнее »

Темп изменения цен на жилье

+1,4 %/мес. +1,3%
Индекс доходности жилья

Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Подробнее »

Сравнение жилья с банковским депозитом

1,4 б.деп. +0,3 б.д.

Для столичного рынка недвижимости, как и для непростой нынешней макроэкономической ситуации, ноябрь выдался относительно спокойным месяцем. Динамика цен на недвижимость в Москве и Подмосковье оказалась достаточно умеренной – рост индексов составил около 1%, что сопоставимо с уровнем инфляции. Примечательно, что в течение ноября также сохранялась невысокая волатильность курсов валют, в частности, курс доллара находился в узком диапазоне 31-32 рубля, не внося существенных искажений в динамику средней стоимости жилья. Также относительно небольшими были и колебания других макроэкономических показателей. Иными словами, рынок недвижимости в ноябре находился в выжидательной позиции вместе с общеэкономической обстановкой.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за ноябрь цены на квартиры в Москве выросли чуть более чем на процент. В долларовом выражении прирост составил 1,2% — с 5.156$ до 5.217$ за квадратный метр. Примечательно, что в этом месяце прирост во многом был обеспечен не самыми дорогими и не самыми «дешевыми» квартирами, а «средней» частью рынка.

Такая динамика цен является довольно редкой. Как неоднократно отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», достаточно часто встречаются следующие 2 наиболее распространенных случая:

1. Цены на недорогое жилье опережают по темпам роста дорогие квартиры, что соответствует разгону рынка. Так, «вымывание» самых недорогих предложений является показателем перевеса спроса над предложением и предвестником роста цен.

2. Цены на дорогое жилье опережают по темпам роста недорогие квартиры, что соответствует переходу рынка к стагнации. Дорогое жилье более инертно, и цены на него еще продолжают повышаться, в то время как спрос на более ликвидные типовые квартиры уже выдохся.

Можно отметить еще 3-й тип поведения рынка, когда в равной мере дорожает все, что соответствует четко устоявшемуся продолжительному тренду, как не раз бывало в докризисные годы. Но ситуация, когда «средняя» часть рынка опережает по темпам прироста и наиболее дорогие, и наиболее «дешевые» квартиры, говорит скорее о наличии необычных процессов. Их можно объяснить присутствием на рынке реального покупателя, ориентированного на качественные предложения, но лимитированного по средствам. Поэтому и остаются обделенными вниманием как низкокачественные, но и самые недорогие квартиры, так и достаточно дорогой бизнес-класс и элитное жилье.

Примечательна в этом свете и ноябрьская динамика цен на квартиры по комнатности. Наблюдается четкое увеличение ценового прироста от числа комнат: минимальный прирост в ноябре был на однокомнатные московские квартиры, а максимальный – на многокомнатные. Это обстоятельство вполне коррелирует с тем, что самые недорогие маленькие квартиры оказались в ноябре не в лидерах. А также большие квартиры, показавшие наибольший прирост, относились не к элитному сегменту, а к типовому жилью.

При этом динамика цен по типам домов оказалась довольно уравновешенной. Разброс величины прироста цен минимален, от 1,1% до 1,5%, что также очень нехарактерно – обычно он бывает заметно больше. По сути, это тоже можно рассматривать как следствие прироста в основном за счет «средней» части рынка, т.е. в равной мере за счет всех типов жилья, а не только за счет дорогих или не только за счет «дешевых» типов домов.

Не менее странная динамика цен в ноябре наблюдается и по географии. Так, в лидерах прироста цен один из наиболее престижных и дорогих округов Москвы: Западный округ. А также 2 самых демократичных и недорогих по стоимости жилья округа: Юго-Восточный округ и Южный округ. А вот схожие с ними по ценам на квартиры районы за МКАД в ноябре, напротив, показали наименьший прирост.

Схожая ситуация наблюдается и в разрезе районов Москвы – как в лидерах прироста, так и в аутсайдерах встречаются самые разные представители. Лидируют по темпам роста стоимости жилья в ноябре: Рязанский проспект, Юго-Западная, Тропарево-Никулино, Коломенская, Нагатинский Затон, Свиблово, Ботанический сад, Автозаводская, Кожуховская, Дубровка, Молодежная, Кунцево, Водный стадион, Бауманская и другие.

Часть районов в ноябре показали даже минус по ценам на квартиры, и это в основном наиболее дорогие и престижные районы: Китай-город, Кузнецкий Мост, Лубянка, Площадь Революции, Сухаревская, Проспект Мира, Цветной бульвар, Трубная, Достоевская, Площадь Суворова, Кропоткинская, Парк культуры, Крылатское. Поэтому вполне понятно, почему сегмент дорогих квартир неважно показал себя в ноябре.

Цены на квартиры по типам домов

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Ноя 12 Окт 12
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 696 +1,3%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 4 883 +1,4%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 5 180 +1,1%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 5 005 +1,5%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 5 835 +1,4%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 5 761 +1,1%
Все панельные и блочные дома 4 920 +1,3%
Все монолитные и кирпичные дома 5 534 +1,4%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Ноя 12 Окт 12
Однокомнатные квартиры 5 239 +0,7%
Двухкомнатные квартиры 5 156 +1,1%
Трехкомнатные квартиры 5 055 +1,4%
Многокомнатные квартиры 5 348 +1,5%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)

РУБ
 USD 
EUR

Ноя 12 Окт 12
Центральный округ 7 570 +1,1%
Северный округ 5 069 +1,0%
Северо-Восточный округ 4 852 +1,0%
Восточный округ 4 700 +1,4%
Юго-Восточный округ 4 478 +2,0%
Южный округ 4 716 +1,8%
Юго-Западный округ 5 986 +1,3%
Западный округ 5 827 +2,4%
Северо-Западный округ 5 261 +1,5%
Все районы за МКАД 4 278 +0,9%

 

«Дорогое» и «дешёвое» жильё
(www.irn.ru)
РУБ
 USD 
EUR

Ноя 12 Окт 12
Индекс стоимости «дорогого» жилья
20% самых дорогих квартир
7 412 +0,4%
Индекс стоимости «дешевого» жилья
20% самых дешевых квартир
3 970 +0,4%
Индекс расслоения
Отношение стоимости «дорогого» к «дешевому»
1,87 -0,1%

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило,
    в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
    Подробнее об индексах >>

Странная ситуация с динамикой цен по типам жилья в ноябре как раз и свидетельствует о том, что рынок недвижимости Москвы находится на перепутье. Непростая макроэкономическая ситуация, а также много неопределенностей в градостроительной политике привели к тому, что впервые за много лет рынок не может выбрать привычную схему поведения, будь то сценарий возникновения восходящего ценового тренда или же, напротив, сценарий стагнации и умеренной коррекции цен вниз.

Более того, после ценовой коррекции и нестабильности финансовых рынков конца весны – начала лета на московском рынке жилья был готов установиться умеренный восходящий тренд, как это не раз бывало. IRN.RU писал об этом в обзоре рынка недвижимости за сентябрь. Однако уже по итогам октября стало понятно, что сколько-нибудь продолжительного тренда, скорее всего, не получится, а итоги ноября и вовсе озадачивают непонятными признаками ценовой динамики.

Возможно, объяснение ситуации, сложившейся сейчас с динамикой цен на недвижимость, следует искать опять же в макроэкономике. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» не раз отмечал, что в нынешней обстановке цены на недвижимость в Москве и Подмосковье будут в первую очередь отыгрывать макроэкономические тенденции. А отсутствие значимых движений в основных макроэкономических показателях, а также курсах валют в течение последней пары месяцев как раз и приводит к тому, что стоимость жилья тоже зависла в неопределенности. Возможно, до конца года мировая экономика, наконец, определится со среднесрочным трендом, тогда и стоимость квадратного метра покажет более осмысленную динамику.

Читайте также  Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU
Закрыть меню